Crisis del Sector Inmobiliario
Juan Ramón Mejía Betances.
Las actividades económicas pueden mitigar sus riesgos basados en acortar los ciclos de producción y comercialización de los artículos que se fabrican y se venden. En el caso del sector inmobiliario, se puede mejorar la eficiencia en la construcción de forma que se reduzca el tiempo en que se hace la transformación o construcción de los bienes y así tratar de eludir los cambios en los mercados, mientras se produce la construcción de esos inmuebles.
Sin embargo, toda construcción está sujeta a unos tiempos que en promedio duran entre uno a dos años, en los cuales pueden acontecer cambios en el mercado, ya sea por aumentos o reducciones de costos, cambios en la demanda o incluso en la oferta. En nuestro país, por ejemplo, durante muchos años los precios de ventas se expresaban en pesos dominicanos; pero en el periodo 2000–2004 la inflación alcanzó récords históricos pasando a 27.45% en el 2003 y 51.46% en el 2004, mientras la tasa de cambio varió de RD$16.50 por US$1.00 el 16 de agosto del 2000 a RD$42.35 por US$1.00 el 16 de agosto del 2004 e incluso se hicieron operaciones al 60 por 1 en ese último año del Gobierno del PRD.
En ese período 2000-2004 muchos constructores, que habían fijado precios en pesos, se fueron a la quiebra, porque sus costos se elevaron por encima de los precios de ventas acordados, otros ganaron muy poco y muchos se vieron ante la imposibilidad de concluir las obras, trayendo como consecuencia, una crisis del sector inmobiliario que afectó a constructores y muy especialmente a los adquirientes de esos inmuebles, que sacrificaron sus ahorros para adquirir un techo propio y se vieron imposibilitados de tomar posesión en el tiempo y al precio negociado.
De las malas experiencias se aprende y, de hecho, en el sector construcción se tomaron medidas para mitigar esos riesgos. Desde ese entonces los constructores y promotores de viviendas empezaron a poner precios en dólares, con la esperanza de que, si había una alta inflación como en los años 2003 y 2004, poder contrarrestar los aumentos de costos de sus materiales de construcción, con un tipo de cambio más favorable, que compense los aumentos de precios.
Llegamos al 2020 y regresan a gobernar los mismosPRDeistas hoy PRMeistas, esta vez en medio de una Pandemia que, además de amenazar la salud de los ciudadanos de todo el Globo Terráqueo, amenazaba la economía de los países, así como las economías domésticas de las familias. Millones de seres humanos cayeron en la pobreza extrema, revirtiendo todos los avances que en ese sentido habíamos tenido en las últimas dos décadas. Sin embargo, las consecuencias de esta nueva crisis fueron diferentes a las de la crisis Bancaria-Financiera y de Gobernabilidad vivida en el período de Hipólito Mejía, pues, aunque se volvió a disparar la inflación, ésta no fue provocada por una depreciación del peso. Esta inflación tuvo su origen en una crisis de costos de flete, desabastecimiento de los mercados y en nuestro caso específico, en una decisión del gobierno, de no permitir que la ley de oferta y demanda reflejara la verdadera pérdida del poder adquisitivo del dólar,interviniendo en el mercado cambiario y comprando los excesos de ofertas de dólares, provocando un aumento de las reservas internacionales por encima de lo que recomiendan los organismos multilaterales.
Por si fuera poco, estalla la invasión de Rusia a Ucrania y nuevos factores comienzan a incidir en los precios de las materias primas, puesto que estas dos naciones (Rusia y Ucrania) son dos de los mayores productores de granos, metales, fertilizantes e hidrocarburos, en todo el mundo, incluso los mayores suplidores de Europa, por lo que su imposibilidad de vender en los mercados internacionales, fruto de la guerra y de las sanciones a Rusia, generó especulación, desabastecimiento y significativos aumentos de precios.
En República Dominicana, no escapamos a los efectos de estos fenómenos, sin embargo, vemos como tenemos una gran inflación, que en los costos de construcción excede un 25%, mientras que el precio del dólar se ha venido depreciando, producto de las políticas monetarias implementadas por Estados Unidos durante la pandemia, que, entre otras cosas, provocaron un aumento de su maza monetaria y en nuestro país un significativo aumento de las remesas.
De ahí que hablemos de una crisis en el sector inmobiliario, porque la mayoría de las ventas futuras se han hecho con contratos de compra-venta dolarizando los precios, para así tratar de mitigar el riesgo de una devaluación del peso que pudiera generarle una crisis como la del último gobierno del Partido Revolucionario(2000-2004), sin embargo, esta vez sus costos de construcción aumentan y el dólar pierde valor, por lo que potencialmente sus costos superarán sus precios de ventas dolarizados.
Toca a nuestras autoridades, tratar de prevenir la quiebra o la crisis de incumplimiento de los constructores y promotores de vivienda y ayudar a los adquirientes a garantizar sus inversiones. No obstante, nuestras autoridades prefieren enfocarse en su insaciable voracidad fiscal, atentando con nuevos impuestos contra esta industria inmobiliaria y, contra el desarrollo de un turismo capaz de generar más actividad económica en las regiones que se instale, como lo son los inmuebles diseñados para el turismo de AIRBNB, el cual genera inversión inmobiliaria y un turismo que se desplaza, gasta y se entretiene en las zonas donde se desarrolla.
